Исполнительный директор ООО «Кредит-Центр недвижимость» Сергей Рябчиков поделился с нами прогнозами рынка недвижимости на текущий год.

Сергей Рябчиков: «На мой взгляд, нет никаких оснований для резкого роста цен на недвижимость».

— Сергей Иванович, начнем, пожалуй, с «вторички»?

— Этот рынок полностью насыщен, но не потому, что все мы живем в просторных апартаментах, а потому, что у людей просто нет «больших» денег на улучшение жилищных условий. Даже с учетом приезжих покупателей. Поэтому стремление собственников продаваемых на вторичном рынке квартир к поднятию цен, тем более на фоне экономического кризиса, вряд ли оправдается. Спрос от кризиса не увеличился, а скорее — наоборот.

Не случайно за целый 2014 г. (а рубль валиться начал еще в сентябре) цены реальных сделок на вторичке выросли в среднем на 1-2 (один-два!) процента. И хотя в декабре на фоне всеобщей паники иногда покупались одно-двухкомнатные квартиры и по совершенно заоблачным ценам, уже в январе «панические деньги» закончились. Продавцы, сумевшие настолько задрать цену своих квартир, что даже декабрьские паникеры от них отказались, остались в новом году со своими квартирами, но без денег. На рынке наступила некая «замороженная» стабилизация, когда покупатели ждут появления квартир по разумным ценам, а продавцы надеются, что у покупателей появятся лишние деньги. Причем, что интересно, многие из них понимают, что этим деньгам взяться неоткуда, но надеются…

При этом жизнь не останавливается, особенно для тех, кто хочет обменять или разменять свое жилье. Поэтому, на мой взгляд, нет никаких оснований для занимания выжидательной позиции, хотя и спешить стоит только в случае покупки в строящемся доме. А главное, обменные сделки, составляющие до 70-80% всех операций на рынке недвижимости, остаются такими же простыми и прогнозируемыми, как и раньше, независимо от наличия или отсутствия кризиса и скачков курса.

— А спрос на строящееся жилье?

— Спрос на квартиры застройщиков, которые в рамках 214-ФЗ (пусть и с некоторыми, но допустимыми задержками) строят и вводят в эксплуатацию дома, вырос очень сильно. А вот предложение, напротив, резко уменьшилось. Произошло это, как обычно, из-за «заботы» государства о людях. В целях «уменьшить злоупотребления» функции разрешительной системы были переданы из районов в область. В результате чего количество домов, строительство которых началось в 2014 г. (получены разрешения на строительство), уменьшилось в разы по сравнению с прошлыми годами. Возникший дефицит, а плюс к этому увеличившиеся финансовые нагрузки на застройщиков сделали свое дело в стабильном подъеме цен квадратного метра строящегося жилья. 15% удорожания за год — это значительно выше декларируемой инфляции и приближается к уровню реальной. Однако и этот рост ограничен возможностью платить.

— Какова же перспектива на рынке недвижимости?

— На все вышеизложенное наложился провал экономической политики в стране, вызвавший обрушение рубля и, главное, ожидание предстоящего краха ипотечного кредитования. Если не будет снижена ключевая ставка в 17% годовых, переплата за пользование деньгами на ипотеку становится просто безумной, а ведь при этом никто не гарантирует покупателям сохранения рабочих мест и зарплат, позволяющего рассчитываться по кредитам.

Свою негативную роль играют и госслужбы, призванные обслуживать интересы граждан. Чтобы подать документы на регистрацию в Раменское управление федерального кадастра и картографии (прежнее название — Регистрационная палата), нужно занимать очередь в 2-3 часа ночи. Вызывает особый интерес то, что при этом подчас регистраторами допускаются ошибки, исправить которые можно только опять же в порядке общей очереди с 2 часов ночи. Почему руководство УФК считает, что за их ошибки должны расплачиваться граждане, остается загадкой современной российской чиновной действительности. А широко разрекламированная запись по электронной почте позволит, отправив заявку сегодня, записаться на конец марта, что при нынешнем положении в стране выглядит издевательством.

— Как текущая экономика влияет на рынок?

— Подытоживая, можно предположить, что если рубль стабилизируется пусть и не на том уровне, про который беззастенчиво вещали с экранов телевизоров министры (помнится, еще при курсе 45 рублей нам говорили, что рубль достиг дна), а хотя бы на уровне 50-55 рублей за доллар (возможно даже до 60, но не более), то через два-три месяца ситуация стабилизируется и рынок потеряет сегодняшнюю нервозность, перейдя в стабильное состояние. Оно является самым лучшим фоном, на котором совершаются сделки с недвижимостью, длящиеся порой несколько недель, а то и месяцев. Уменьшение объемов строительства неминуемо приведет к определенному росту цен во всех сегментах, однако сильный рост вряд ли возможен, так как чтобы товар купили, должен найтись человек, способный за него заплатить.