В Раменском отделе Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области 28 мая проводился день «Открытых дверей», день широкого информирования населения по вопросам государственной регистрации на недвижимое имущество и сделок с ним. По интересующим вопросам получили консультацию 12 жителей города Раменское, в частности — по   отчуждению недвижимости.

Гражданский кодекс Российской Федерации предусматривает множество способов по отчуждению недвижимого имущества. Недвижимое имущество можно продать или подарить, составить завещание или обменять. Рассмотрим самые распространенные случаи отчуждения недвижимого имущества: купля  — продажа и дарение.

Начнем с договора купли — продажи. По договору купли — продажи продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество за определенную плату.

Существенным условием для такого соглашения являются данные, позволяющие точно установить имущество, подлежащее передаче, место его расположения или вхождение в состав другой недвижимости, в противном случае оно будет считаться незаключенным. Точно такие же последствия влечет за собой отсутствие пункта о цене.

Сторонам стоит помнить, что договор составляется обязательно в письменной форме. Документы на государственную регистрацию подаются в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (далее — Управление), либо территориальный отдел Управления  по месту нахождения недвижимости.

Лицу, решившему передать недвижимое имущество именно по договору купли — продажи, необходимо знать о минусах данной сделки.

Так, человек, которому имущество передается, может находиться в браке. Полученная недвижимость в этом случае согласно законодательству Российской Федерации становится совместной собственностью супругов или может быть признана таковой, если будет установлено, что в период брака за счет общего имущества супругов или имущества каждого из супругов, либо труда одного из супругов были произведены вложения, значительно увеличивающие стоимость этого имущества (капитальный ремонт, реконструкция, переоборудование и т.д.). Это имеет существенное значение, когда отношения в семье у приобретателя неблагополучные.

Следует отметить, что при разделе имущества суд может отступить от начала равенства долей, исходя из интересов несовершеннолетних детей или исходя из заслуживающего внимания одного из супругов, в частности в случаях, если другой супруг не получал доходов по неуважительным причинам или расходовал общее имущество супругов в ущерб интересам семьи.

Следующий недостаток сделки вытекает из того, что продавец получает доход от продажи имущества в виде стоимости квартиры, который облагается налогом. Причем, несмотря на то, что операция может быть связана с имущественными и неимущественными отношениями физических лиц, признаваемых членами семьи или близкими родственниками (родители и дети, дедушка, бабушка и внуки, братья и сестры, усыновители и усыновленные), полученная сумма все равно считается доходом.

Рассмотрим отчуждение имущества по договору дарения. В отличие от договора купли — продажи по договору дарения одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) вещь в собственность. При передаче недвижимого имущества должна быть соблюдена письменная форма, к тому же потребуется провести государственную регистрацию (одновременно договора и перехода права собственности).

Следует знать, что договор не должен содержать в себе указания на передачу имущества после смерти дарителя, в противном случае он признается ничтожным.

Для совершения указанной сделки добровольно необходимо наличие двух важных составляющих: волеизъявление дарителя и согласие одаряемого или его законного представителя принять дар. Следует знать, что договор дарения не может возлагать на одаряемого ограничения прав в отношении переданного имущества (например, запрет на отчуждение, совершение иных сделок).

Принятие в соответствии  с договором дарения недвижимого имущества не требует получения согласия супруга, а также оно не является их совместной собственностью. Исключение составляет случай, когда в период брака за счет общего имущества супругов либо труда одного из них будут произведены вложения, значительно увеличивающие стоимость недвижимости (капитальный ремонт, реконструкция, переоборудование и т.д.). Тогда супруг может претендовать на причитающуюся долю в судебном порядке.

Важным моментом для дарителя является то, что он может отказаться от исполнения договора, содержащего обещание передать имущество в будущем, если после заключения договора его имущественное или семейное положение, или состояние здоровья изменятся на столько, что исполнение договора в новых условиях приведет к существенному снижению уровня его жизни.

Кроме того, законодательство наделяет дарителя возможностью отменить сделку, если одаряемый совершит покушение на его жизнь, жизнь кого-либо из членов его семьи или близких родственников, или умышленно причинит дарителю телесные повреждения.

Также даритель может обратиться в суд с требованием отмены дарения, если обращение одаряемого с подаренной вещью, представляющей для дарителя большую имущественную ценность, создает угрозу ее безвозвратной утраты.

Закон предусматривает еще два случая, в которых допускается отмена дарения:

— судом по требованию заинтересованного лица в течение шести месяцев, предшествующих объявлению индивидуального предпринимателя или юридического лица несостоятельным (банкротом), если дарение осуществлялось за счет средств, связанных с предпринимательской деятельностью;

— дарителем, если он переживет одаряемого (при наличии в условиях договора прямого указания на такое право).

Затраты на оформление сделки дарения практически такие же, как и при купле – продаже. Необходимо знать, что, если сделка заключается между родственниками, обязанности уплатить налог на доходы физических лиц не возникает даже при отчуждении недвижимости.

Отдельно хотелось бы остановиться на ситуации, которая на практике встречается очень часто. Речь идет о покупке объекта по договору дарения.

Так, продавец не хочет продавать собственникам имущество, находящееся в общей собственности, хотя указанные лица обладают правом преимущественной покупки доли. Или хочет, но заведомо знает, что лица могут затягивать с ответом или местонахождение их неизвестно. Тогда имущество якобы просто по договору дарения передается новому владельцу, однако деньги за него все-таки уплачиваются.

Как было сказано ранее, дарение осуществляется безвозмездно, и если передача денег все же состоялась, то совершенная таким образом сделка является притворной, т.е. она ничтожна, и заинтересованные лица, например соседи, имеющие преимущественное право покупки комнаты в квартире, в течение трех лет могут обратиться в суд с требованием применить последствия недействительности ничтожной сделки.

Истец в данном случае должен доказать, что продавца и покупателя на самом деле связывают денежные обязательства, придающие сделке возмездный характер.

Дарить или продавать принадлежащее имущество — решать собственнику, но независимо от принятого решения нужно помнить, что сделка должна быть проведена в соответствии с нормами действующего законодательства — это залог вашего спокойствия, а зачастую и личной безопасности.